借りる前に必ずおさえておきたい、
オフィス賃借の原状回復義務


ビジネスを始めるとき、あるいは軌道に乗って業容を拡大するときなど、新たにオフィスを借りることがあるでしょう。オフィスを新たに借りたり移転したりする場合にはさまざまなことに注意する必要がありますが、そのなかでもおさえておきたいのが、退去する際のオフィスの原状回復義務です。今回は、この原状回復義務について解説します。

原状回復義務とは? その基本

そもそも、なぜ原状回復しなければならないのでしょうか? その主旨から見てみましょう。

オフィス賃貸による原状回復という規定の存在意義

一般住宅では部屋の賃借が終了した際に、原状回復義務で修繕費を請求されたというケースは一般的に多くありません。一般住宅の場合、賃貸契約開始のときに「敷金」という名目で家賃のひと月分相当を支払っていて、基本的に退去後の修繕費についてはこれが引き当てられるからです。
一方のオフィスの賃貸では、借主が原状回復費用を負担するケースが多くあります。
その理由としてもっとも大きいのは、オフィスは借主により利用目的に差があることです。オフィスと一口にいっても、デスクワーク主体に使われたり、接客サービスのために使われたりと、その目的は千差万別です。そして、内装や設備が変われば元に戻す手間や費用も大きく異なるため、その原状回復費用については借主負担とするという考え方になっているのです。
また、原状回復が必要な箇所は、手を加えずに使ったとしても経年で劣化したり損耗したりする部分と、借主の意思で造作などをほどこした部分にわけられますが、オフィス賃貸ではこの両方を借主が負担するという基本ルールになっています。

一般住宅の賃貸との違いに注意

使い方がおおむね限定できる一般住宅の賃貸では、借主の故意や過失によるもの、通常の使用方法を逸脱した結果による損傷などがない限り、借主は原状回復の義務は負いません。これがオフィス賃貸と一般住宅賃貸との大きな違いのひとつですが、もうひとつ注意したいのが、オフィスでは明け渡しの前に原状回復義務を果たさなければならないということです。住宅の場合は、賃貸契約が終了し、明け渡した後に貸主が原状回復の工事を行いますが、オフィス賃貸では、借主が契約終了前に原状回復義務を果たして引き渡さなければならないのです。

原状回復義務の対象と責任の範囲

それでは、原状回復とはどこまでの範囲を指すのでしょうか。この認識を誤ると、「そんなことは知らなかった」とトラブルになりかねず、オフィスの移転計画そのものに期間的、あるいは資金的な影響を及ぼしかねません。

原状回復の対象

オフィスの借主は、以下のような範囲までの原状回復義務を負うのが一般的です。

  • 水回り:上水道、下水道などを別途敷設した場合などが該当。主に店舗などでの使用が想定される。
  • 飾り棚などの造作:装飾用に限らず、実用で壁などに取りつけたものも一切撤去する。
  • 照明:次の利用を考え、借りる前の状態に戻す。
  • 配線(電気など):電源を多用する業態が借りた場合は増設もある。その場合は、もとの位置・状態に戻す。
  • 床の張替え:仮に替えたばかりですり減りなどが少なく、次の借主が利用できるような状態であっても、もとの床の状態にまで床材を剥がしたり、もとの床材に貼りなおしたりする。
  • 天井・壁の塗装:床と同様。
  • 窓やドア:自動ドアなどがついて価値が上がっていたとしても、もとの状態に戻す。
  • 間仕切り:オフィスの利用ではもっともありえる造作のひとつ。借りる前に、移動や取り外しのことを考えて検討したい対象である。

借りているオフィスの使用目的や規模により異なりますが、これらは基本的な項目であるため、原状回復の必要性が生じると考えておきましょう。

賃借人(借りる人)が原状回復をする必要性

床のカーペット、壁、天井は、どんなに現状のまま手を加えずに注意して使っていたとしても汚れや傷みが発生します。前述のとおりこれらは基本的に借主の責任と負担になりますが、それでは窓のサッシの傷みなどはどうなのでしょう。窓枠に装飾などを借主が施したのなら原状回復義務を負うのは当然ですが、自然に発生した汚れや腐食などまで借主が負うのでしょうか。
ここで注意したいのは、契約書にどのような「定め(規定)」があるかということです。原則は、そのなかに借主の責任と負担として記載されているものはそのとおりに履行しなければなりません。契約前にそれらの内容を確認し、必要ならば貸主と交渉することになります。また「定めがない(記載がない)」場合は直接貸主に確認し、双方合意のうえで書面化しておくことをおすすめします。
本来、資産を保有する貸主が会計上、減価償却によって月々の損金扱いとしているため、それらの経費は家賃に含まれるとも考えられます。家賃に含まれていれば原状回復費の減額もありえるため、いずれにせよ契約前に確認し、書面に残すことが重要です。もし残っていない場合は、解約の申し入れ時に交渉してみることをおすすめします。
これらは図面や数値で証明する必要があり、専門的な知識や技術、そして時間を必要とします。オフィスの新設や移転に関する専門のサービス会社に事前に相談しておくのがよいでしょう。

オフィスのタイプや規模によっても異なる

オフィスの規模や業種により、原状回復義務の範囲も異なります。この点について、もう少し詳しく見ておきましょう。
まず、原状回復の義務や範囲に違いがあるのが、小さなマンションタイプのオフィスと一般的な賃貸オフィスの場合です。
マンションの一室などをオフィスとして使用するのは、小さな弁護士事務所や経理事務所などの士業や、起業してまもない会社であることが多くなります。この場合、貸主側も利用目的がほぼ特定できるため、一般の賃貸住宅に近いかたちでの原状回復の範囲であることが多いとされています。もちろん、マンションの一室であってもネイルサロンのようなサービス業を営んでいるケースもあります。こういった業態を営む場合は、事前に事業の目的や形態を貸主に告げ、原状回復の範囲を書面で定めておいたほうが安心です。
どの規模からが一般のオフィスとしての原状回復義務が発生するのかは、明確な基準がありません。借りる前に確認するしか方法がないということも覚えておきましょう。
そして貸主の違いとして、原状回復の工事業者をあらかじめ指定している場合があるということにも注意が必要です。この場合、相場よりも工事費がやや高めになることもあるので、借りる前に確認しておくポイントとして覚えておきたいところです。
また、「居抜き」という言葉を耳にすると思いますが、これは例えば飲食業の店舗などにおいて、主要な厨房機構や内装をそのままに退去し、次の借主がその状態のまま店舗として引き続き使用するケースです。これも貸主との取り決めることですが、原状回復の範囲が異なる代表的な例のひとつです。

原状回復義務の履行から退去まで

それでは、実際にオフィスを退去する場合のシミュレーションをしてみましょう。期間や費用については特に注意が必要です。

原状回復に要する期間と注意点

規模や事業形態、借りるときの契約条件などにもよりますが、原状回復の工事期間を配慮し、契約期間終了の最低1カ月前には退去することになります。もちろん、原状回復に要する工事期間にもよるため、業者には早めに見積もりを依頼しておくとよいでしょう。退去がすんでいたとしても、原状回復の工事期間中は借主がその間の家賃を支払うことになります。万が一工事の終了が延びた場合などは、延長して借りることになってしまうため注意が必要です。

原状回復の相場と義務のための資金

さて、気になる原状回復に必要とされる資金、工事に求められる費用はどの程度が相場となるのでしょうか。オフィスはその借主の事業内容で必要とされる機材や内装の形状などが決まるため一概にはいえませんが、1坪(3.31平米・畳約2枚分)あたりの単価で7〜10万円ほどが相場とされています。
同じ事務用の用途であっても、机とコピー機と書架を置いただけという場合と、いくつも間仕切りをして空間を区分けした場合とでは、工事費が異なるのは当然です。地域や貸主の方針によっても異なります。その点では、オフィスを借りる前に、将来の移転の可能性も含めてオフィスの場所や貸主、そして内装デザインを考えておくことが大切といえるでしょう。移転の段階から、そこまでを配慮してコンサルティングをしてくれるサービス会社を選ぶこともひとつの方法です。

まとめ

ビジネスの成長にともなうオフィス拡大のための退去は喜ばしいことです。そのハレの門出を気持ちよくスタートさせるためにも、原状回復義務を知っておくことは重要です。総務担当の方は、オフィスの原状回復義務について、普段から経営層や社員に伝えておくことが移転時の出費の抑制やスムーズな移転につながることにもなりますので、原状回復義務についてあらかじめしっかり調べておくことをおすすめします。

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